아파트 분양권 구매하는 방법은 프리미엄 금액과 함께 분양권의 계약금을 지급할 수 있을 정도의 현금이 있어야 합니다. 또한 유상 옵션에 따라 추가 비용이 발생할 수 있으므로 사전 재무 설계를 잘하는 것은 매우 중요합니다. 그래서 제가 실제로 아파트 분양권 구매를 하고 나서 제가 얻은 내용은 여러분에게 공유를 하여 조금 더 쉽게 구매할 수 있도록 가이드해보려고 합니다.
프리미엄 가격의 이해
아파트 분양권을 구매하려면 매도자가 원하는 금액만큼 프리미엄을 줘야 합니다. 말그대로 당첨이 된 분양권을 웃돈을 주고 사는 것입니다. 예를 들어 부동산 매매 물건 중 프리미엄 2000만 원이면 그에 해당하는 금액을 매도자에게 전액 현금으로 줘야 합니다. 반대로 마이너스 프리미엄이라는 것도 있습니다. 이건 입주가 다되어가는 시점에 매물이 거의 나가지 않아서 발생하는 경우입니다. 요새는 정말 없는데 과거에는 조금 있었습니다. 만약 마이너스 프리미엄 2000만 원이 붙으면 매도자가 매수자에게 2000만 원을 주고 분양권까지 넘기는 것입니다.
- 프리미엄 (흔히 피라고 이야기를 함) : 웃돈을 주고 분양권을 사는 것
- 마이너스 프리미엄 (흔히 마피라고 이야기함) : 매도자에게 돈을 받고 분양권도 받는 것
최근에 양도소득세 양수자 부담이라는 문구를 보신 적이 있으실 것입니다. 그렇다면 분양권 매매하는 과정에 발생하는 양도소득세를 매도자가 아닌 매수자가 부담하는 형식입니다. 불법은 아니며 프리미엄이 너무 높게 책정이 된 경우에는 이런식으로 하기도 합니다. 흔히 손피라고 부르는 것이 바로 이것 입니다. 매도자가 손에 쥐어지는 프리미엄이라고 하는 것 입니다. 즉 매도자 기준 실수령액 프리미엄을 이야기를 합니다.
그렇다면 똑같은 것이 아니냐라고 반문을 할 수 있습니다. 이 손피에 대한 개념을 이해하려면 양도세를 조금 들여다봐야 합니다. 아래 예시를 참고하세요.
[양도세 매수자 부담인 경우 거래 내용]
- 프리미엄 : 1억 (손피)
- 매도자 실수령액 : 1억
- 매수자 부담금액 : 1억
- 매수자 1차 양도세 : 1억의 55%
- 매수자 2차 양도세 : 1차 양도세의 55%
- 매수자 총 양도세 : 약 8천만 원 발생 (총 구매가 1억 8천)
[양도세 매도자 부담인 경우 거래 내용]
- 프리미엄 : 2억 (일반 프리미엄)
- 매도자 실수령액 : 약 1억 (55% 양도세 발생)
- 매수자 부담금액 : 2억
이러한 식으로 손피 거래를 하게 되면 매수자가 부담하는 금액이 적어지는 장점이 있습니다. 2억과 1억 8천은 엄청난 차이입니다. 2천만 원 차이이죠. 간혹 집을 매매하는 사람들이 적은 금액으로 생각하기도 하지만 사실상 엄청나게 큰 금액이기도 합니다. 이렇다 보니 최근 양도세 매수자 부담을 하는 거래가 늘어나고 있습니다.
분양권 구매 시 필요금액 계산방법
서론에도 말씀드렸지만 분양권을 구매하려면 프리미엄 가격과 더불어 해당 아파트 분양권 가격의 10% 수준의 계약금을 가지고 있어야만 합니다. 일반적으로 중도금 경우에는 50~60% 수준으로 건설사에서 잠깐 대신 내주고 있으므로 분양권 10% 금액만 있으면 됩니다. 하지만 유상 옵션 경우에는 중도금을 현금으로 업체에다가 줘야 하므로 이 부분까지 잘 고려를 하셔야 합니다. 아래 예시를 들어보겠습니다.
- 분양권 프리미엄 가격 : 2천만 원
- 분양아파트 분양 가격 : 5억 원
- 유상 옵션 (확장비, 에어컨 등) : 5천만 원
- 분양권 구매 시 필요 가격 : 2천만 원 + 5천만 원 (분양아파트 계약금 10%) + 5백만 원 (유상 옵션 계약금 10%)
이렇게 계산을 하시면 실제 프리미엄을 주고 아파트 분양권을 사실 때 얼마나 필요한지 명확하게 계산이 됩니다. 여기서 추가로 발생하는 비용은 복비 100만 원 정도와 나머지는 20~30만 원 정도 중도금을 승계받을 때 발생하는 수수료 수준입니다.
분양권 구매 시 주의 사항
분양권은 아무래도 있던 아파트를 사는 것이 아니기 때문에 등기부등본을 확인을 한다던가 그럴 필요는 없고 오히려 계약 자체는 매우 깔끔합니다. 문제는 처음부터 분양을 받아서 한 것이 아니기 때문에 중간에 비용을 내야 되는 부분이 갑작스럽게 발생을 할 수 있습니다. 예컨대 일부 부동산에서는 프리미엄 구매 시 알려주지 않는 것이 하나 있습니다. 바로 유상 옵션에 대한 중도금인데요. 이는 아파트 구매에 대한 중도금과 다릅니다. 따라서 이는 건설사에서 중간에 잠깐 해결해주는 것이 아니라 본인이 직접 납부를 하여야 합니다.
따라서 아파트 분양권을 구매하기로 마음을 먹었다면 언제 현금이 또 나가는지 반드시 파악을 하셔야만 합니다. 그렇지 않으면 자금이 계속 꼬일 수도 있기 때문에 이러한 부분의 정리를 반드시 필요합니다.
최근댓글